Jak vyřídit stavební povolení podle nového stavebního zákona
Pokud plánujete stavbu rodinného domu, budete ve většině případů potřebovat její povolení stavebním úřadem. Pojem stavební povolení se mezi stavebníky stále běžně používá, nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. však pracuje s pojmem povolení záměru. Pro rodinný dům se podává žádost o povolení stavby.
Od 1. 7. 2024 se nově zahajovaná povolovací řízení vedou podle nového stavebního zákona. Oproti dřívějšímu systému odpadlo samostatné územní a stavební řízení a záměr se standardně posuzuje v jednom řízení.
Běžný rodinný dům s nejvýše dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím a podkrovím nebo ustoupeným podlažím patří podle stavebního zákona mezi jednoduché stavby.
1. Nejdříve potřebujete projektovou dokumentaci
Základním podkladem pro povolení rodinného domu je projektová dokumentace pro povolení stavby (DPZ), zpracovaná autorizovaným projektantem. Její obsah stanovuje vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb.
Dokumentace obsahuje zejména průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a dokumentaci jednotlivých stavebních objektů. Musí umožnit stavebnímu úřadu posoudit umístění domu, jeho základní architektonické a technické řešení, požární bezpečnost, mechanickou odolnost a stabilitu a jeho vliv na okolí. Více o obsahu projektové dokumentace naleznete v našem článku - obsah projektové dokumentace
Lze ještě použít projekt podle starého stavebního zákona?
Ano. Stavební zákon obsahuje přechodné ustanovení, podle kterého lze k žádosti podané do 30. 6. 2027 za stanovených podmínek předložit také projektovou dokumentaci zpracovanou podle předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcích předpisů. To znamená, pokud máte starší projekt, na kterém začal projektant pracovat před 30.6.2024, můžete takový projekt použít ve stavebním řízení během uvedeného přechodného období do 30.6.2027.
To je důležité například u projektů rodinných domů zpracovaných ještě podle předchozí legislativy. Samotné řízení o povolení stavby se však již vede podle nového stavebního zákona.
2. Jaká vyjádření a stanoviska budete potřebovat?
Konkrétní rozsah potřebných podkladů závisí na místě stavby a na jejím technickém řešení. Jiná stanoviska mohou být potřebná u domu napojeného na veřejnou kanalizaci a jiná například u domu s vlastní studnou a domovní čistírnou odpadních vod.
Součástí žádosti mohou být zejména:
- projektová dokumentace pro povolení stavby, - souhlas vlastníka pozemku nebo stavby, pokud stavebník není jejich vlastníkem, - vyjádření vlastníků dotčené veřejné dopravní nebo technické infrastruktury (vodárny, elektrárny...), - potřebná vyjádření, závazná stanoviska nebo rozhodnutí dotčených orgánů, - jednotné environmentální stanovisko (JES), pokud je pro konkrétní záměr vyžadováno (pokud se vyjímá půda z půdního fondu, stavíte v blízkosti lesa, máte domácí ČOV a podobně), - případná další rozhodnutí nebo podklady vyžadované podle charakteru a umístění stavby, - plná moc, pokud stavebníka v řízení zastupuje projektant nebo jiná osoba.
Na rozdíl od dřívější praxe již není smyslem automaticky shromažďovat vyjádření všech správců sítí v okolí pozemku. Vyjádření vlastníka veřejné dopravní nebo technické infrastruktury se vyžaduje zejména tehdy, pokud je tato infrastruktura záměrem přímo dotčena nebo pokud se záměr nachází v jejím ochranném pásmu.
Pokud k žádosti nepřiložíte některé požadované vyjádření nebo závazné stanovisko dotčeného orgánu, stavební úřad si jej v řadě případů může vyžádat sám. Z praktického hlediska však může být výhodnější důležité podklady zajistit před podáním žádosti, protože čekání na jejich vydání může povolovací proces prodloužit.
3. Pozemek vedený jako zemědělská půda
Pokud má být rodinný dům umístěn na pozemku, který je součástí zemědělského půdního fondu, může být nutný souhlas s odnětím příslušné části půdy ze zemědělského půdního fondu.
Starší postup, kdy stavebník samostatně obíhal jednotlivé orgány a zajišťoval několik samostatných stanovisek, dnes v řadě případů nahrazuje výše zmíněné jednotné environmentální stanovisko – JES.
JES může podle konkrétního záměru zahrnovat několik úkonů z oblasti ochrany životního prostředí, například souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu, některé souhlasy podle vodního zákona, ochrany přírody, lesa nebo nakládání s odpady.
Potřebný rozsah podkladů je proto vhodné řešit podle konkrétního stavebního pozemku a projektu.
4. Podání žádosti přes Portál stavebníka
Nejpřehlednější způsob podání žádosti představuje Portál stavebníka, který slouží jako digitální rozhraní mezi stavebníkem, projektantem, stavebním úřadem a dalšími institucemi.
Do Portálu stavebníka se přihlašujete prostřednictvím Identity občana, například pomocí bankovní identity.
Pro povolení rodinného domu vyplníte elektronickou Žádost o povolení stavby nebo zařízení, která odpovídá příloze č. 3 vyhlášky č. 149/2024 Sb.
Prostřednictvím portálu lze k záměru připojit projektovou dokumentaci a další přílohy a následně žádost elektronicky odeslat příslušnému stavebnímu úřadu.
V praxi do portálu výstavby nahrajete pdf soubory zpráv a výkresů z projektové dokumentace, kterou obdržíte od projektanta. Každý pdf soubor projektu musí být elektronicky podepsán autorizovanou osobou, tzn. architektem nebo stavebním inženýrem.
U rodinného domu tedy již standardně neodevzdáváte stavebnímu úřadu dvě papírová vyhotovení projektu, jak tomu bylo běžně podle předchozí právní úpravy.
Musím žádost podat pouze přes Portál stavebníka?
Ne. Žádost lze podat také prostřednictvím datové schránky, případně v listinné podobě poštou nebo osobně na příslušném stavebním úřadě.
U projektové dokumentace zpracované autorizovaným projektantem je však nutné respektovat požadavky na její elektronickou podobu a vložení do Evidence elektronických dokumentací. Pro běžného stavebníka rodinného domu je proto podání prostřednictvím Portálu stavebníka zpravidla nejjednodušší a nejpřehlednější variantou.
5. Je nutný souhlas sousedů? Pro běžné řízení o povolení záměru není podmínkou předem získat podpisy všech sousedů.
Stavební úřad určí účastníky řízení podle zákona. Patří mezi ně kromě stavebníka a vlastníka dotčeného pozemku také osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním pozemkům nebo stavbám může být rozhodnutím přímo dotčeno.
Souhlasy všech účastníků mají význam zejména v případě, pokud chcete využít zrychlené řízení.
6. Zrychlené řízení
Nový stavební zákon umožňuje za určitých podmínek vydat povolení stavby ve zrychleném řízení jako první úkon stavebního úřadu.
Jednou z podmínek je, že stavebník doloží souhlasy všech účastníků řízení se záměrem vyznačené na situačním výkresu projektové dokumentace. Současně musí být splněny i další zákonné podmínky – například obec musí mít vydaný územní plán a nesmí jít o některé zvláštní typy záměrů.
U jednoduchého rodinného domu na bezproblémovém pozemku tak může být předem zajištěný souhlas dotčených vlastníků sousedních nemovitostí praktickou cestou k rychlejšímu povolení.
7. Kolik stojí povolení rodinného domu?
Za povolení jednoduché stavby se podle aktuálního sazebníku správních poplatků platí 5 000 Kč.
Běžný rodinný dům splňující parametry jednoduché stavby proto zpravidla spadá právě do této kategorie.
Další náklady však mohou vzniknout za projektovou dokumentaci, geodetické podklady, průzkumy, požadovaná odborná vyjádření, inženýrskou činnost nebo další dokumentaci související s konkrétním pozemkem.
8. Jaké lhůty má stavební úřad na vydání povolení?
U jednoduché stavby stanovuje stavební zákon základní lhůtu pro rozhodnutí 30 dnů od zahájení řízení.
Ve složitějších případech může být tato lhůta zákonem stanoveným způsobem prodloužena. Pokud je žádost neúplná a stavební úřad vyzve stavebníka k odstranění jejích vad, řízení se může přerušit a zákonná lhůta začne po odstranění vad běžet znovu.
Proto se vyplatí podat žádost s kvalitně zpracovanou projektovou dokumentací a pokud možno s kompletními potřebnými podklady.
9. Co se stane po vydání povolení?
Po vydání rozhodnutí je nutné počkat, až povolení nabude právní moci (standardně 15 dní). Teprve pravomocné povolení představuje právní základ pro realizaci stavby.
Po nabytí právní moci stavební úřad stavebníkovi zašle oznámení o ověření projektové dokumentace a štítek obsahující identifikační údaje o povolené stavbě.
Štítek musí být před zahájením stavby umístěn na viditelném místě u vstupu na staveniště.
10. Jak dlouho stavební povolení platí?
Povolení záměru standardně platí 2 roky od nabytí právní moci. V odůvodněných případech může stavební úřad stanovit delší dobu, nejvýše však 5 let.
Pokud je realizace stavby zahájena v době platnosti povolení, prodlužuje se podle stavebního zákona doba jeho platnosti na 10 let od právní moci povolení.
Platnost povolení lze za stanovených podmínek také prodloužit. O prodloužení je však nutné požádat ještě před skončením jeho platnosti.
11. Projekt pro povolení není totéž jako projekt pro provádění stavby
U rodinného domu je důležité nezaměňovat dokumentaci potřebnou pro povolení stavby s dokumentací potřebnou pro její realizaci.
Nový stavební zákon ukládá stavebníkovi jednoduché stavby pro bydlení před zahájením stavby zajistit také Dokumentaci pro provádění stavby (DPS).
Povolení rodinného domu proto neznamená, že je vhodné nebo možné stavět pouze podle základní dokumentace použité v povolovacím řízení. Prováděcí dokumentace (DPS) obsahuje podrobnější technické řešení potřebné pro správnou realizaci stavby.
Projekt pro povolení stavby, nebo jinak řečeno dokumentace pro povolení stavby (DPZ), neobsahuje standardně části jako elektroinstalace, vnitřní rozvody vodovodu a kanalizace, výkresy detailů, výkazy výměr materiálů a prací a podobně.
Inženýrská činnost
Pokud nechcete vyřizovat povolení stavby sami, můžete využít službu inženýrské činnosti neboli inženýringu.
Na základě plné moci vás může pověřená osoba zastupovat při komunikaci se stavebním úřadem, správci technické infrastruktury a dalšími institucemi, zajistit potřebné podklady a následně podat žádost o povolení záměru.
Dobře připravená žádost s kompletní projektovou dokumentací a potřebnými stanovisky může výrazně snížit riziko přerušování řízení a opakovaného doplňování dokumentů.
Nejčastější otázky
Je stavební povolení a povolení záměru totéž? „Stavební povolení“ je stále běžně používaný výraz. Nový stavební zákon však používá výraz "Povolení záměru". V případě rodinného domu se podává žádost o povolení stavby.
Musím žádost podat elektronicky? Samotnou žádost lze podat přes Portál stavebníka, datovou schránkou nebo také v listinné podobě. Projektová dokumentace rodinného domu zpracovaná autorizovaným projektantem se však předkládá elektronicky způsobem stanoveným stavebním zákonem.
Potřebuji k povolení podpis souseda? Pro standardní řízení předchozí souhlas souseda obecně nepotřebujete. Pokud však chcete využít zrychlené řízení, musíte mimo jiné doložit souhlasy všech účastníků řízení.
Mohu v roce 2026 použít projekt zpracovaný podle starého stavebního zákona? Za podmínek přechodného ustanovení ano. K žádosti podané nejpozději do 30. 6. 2027 lze předložit také vybrané druhy dokumentace zpracované podle předchozích právních předpisů.
Potřebuji před zahájením stavby prováděcí projekt? U rodinného domu ano. Stavebník je před zahájením stavby povinen zajistit dokumentaci pro provádění stavby (DPS).
